Istnieje kilka powodów, dla których osoba może przekształcić część swojego domu w nieruchomość do wynajmu. Jednakże, taka decyzja może wiązać się z poważnymi konsekwencjami podatkowymi, w tym z potencjalnym ograniczeniem dostępu do zwolnienia z tytułu głównej rezydencji, co może być łatwo przeoczone. Dwa interpretacje techniczne z dnia 27 czerwca 2024 roku analizowały skutki podatkowe tworzenia dodatkowych mieszkań. Mieszkania omawiane w jednej interpretacji kwalifikowały się do programu prowincjonalnego, który oferował pożyczki, które były umarzalne, podczas gdy mieszkanie w drugiej interpretacji kwalifikowało się do ulgi podatkowej na renowację domów wielopokoleniowych.

Program prowincjonalny – pożyczka umarzalna

Program (BC Secondary Suite Incentive Program) oferuje pożyczkę umarzalną właścicielom domów, którzy tworzą nowe dodatkowe mieszkanie lub jednostkę pomocniczą na terenie swojej głównej rezydencji. W ramach tego programu pożyczka mogłaby zostać umorzona, jeśli mieszkanie jest wynajmowane po cenach poniżej rynkowych przez co najmniej pięć lat. Dodatkowe mieszkanie musi być nowo wybudowaną legalną jednostką mieszkalną i może obejmować mieszkania dodatkowe przylegające do głównego domu (np. mieszkania w piwnicy) lub wolnostojące mieszkania dodatkowe (np. domy przydrożne i ogrodowe). Uczestnicy muszą zawrzeć umowę wynajmu z najemcą, który nie jest członkiem najbliższej rodziny. Podobne programy mogą być oferowane w innych prowincjach i jurysdykcjach.

Źródło dochodu

CRA (Kanadyjski Urząd Podatkowy) stwierdził, że otrzymywane czynsze będą prawdopodobnie stanowiły dochód z nieruchomości. Faktyczny czynsz będzie zgłaszany i nie będzie dostosowywany do wartości rynkowej. CRA zauważył, że w zależności od wszystkich faktów i okoliczności, działalność ta może nie stanowić źródła dochodu, w takim przypadku jakiekolwiek straty nie będą mogły być odliczone.

Traktowanie pożyczki umarzalnej

Pożyczka umarzalna będzie ogólnie traktowana jako pomoc rządowa, co skutkowałoby obniżeniem kosztów dodatkowego mieszkania.

Zmiana przeznaczenia

CRA zauważyło, że podatnik, który częściowo przekształcił swoją główną rezydencję w nieruchomość generującą dochód, będzie uznany za dokonującego zbycia (i ponownego nabycia) tej części nieruchomości za kwotę równą jej proporcjonalnej części rynkowej wartości nieruchomości. Każdy wynikający z tego zysk kapitałowy może zostać wyeliminowany lub zmniejszony dzięki zwolnieniu z tytułu głównej rezydencji. CRA odwołało się do swojej polityki, która nie stosuje przepisu o domniemanym zbyciu w niektórych przypadkach, gdy główny dom jest również wykorzystywany do generowania dochodu, ale stwierdziło, że stworzenie drugiej jednostki mieszkaniowej, jak wymagano w programie prowincjonalnym, stanowiłoby zmianę strukturalną, a więc przepis o domniemanym zbyciu będzie miał zastosowanie. CRA potwierdziło, że można złożyć specjalna aplikacje, aby uniknąć domniemanego zbycia. W takim przypadku domniemane zbycie zostanie uniknięte, jednak nie będzie możliwe odliczenie amortyzacji (CCA) od dochodu z wynajmu.

Ulga podatkowa na renowację domów wielopokoleniowych (MHRTC)

MHRTC zapewnia ulgi podatkowe dla właścicieli domów, którzy dokonują renowacji swoich domów w celu stworzenia dodatkowej jednostki dla kwalifikującej się osoby (seniora lub dorosłego uprawnionego do ulgi podatkowej z tytułu niepełnosprawności). Dodatkowa jednostka musi być samodzielną jednostką mieszkalną z prywatnym wejściem, kuchnią, łazienką i częścią do spania oraz musi spełniać lokalne normy, aby kwalifikować się jako jednostka dodatkowa.

Zmiana przeznaczenia

Czy dochodzi do domniemanego zbycia przy częściowej zmianie przeznaczenia, zależy od faktów. Ponieważ MHRTC nie wymaga, aby dodatkowa jednostka generowała dochód z wynajmu, a jednostka miałaby być używana przez członka rodziny, może nie dojść do zmiany przeznaczenia na generowanie dochodu (z użytkowania osobistego). W związku z tym zasady dotyczące częściowej zmiany przeznaczenia mogą nie mieć zastosowania.

Zwolnienie z tytułu głównej rezydencji (PRE) dla dodatkowych mieszkań

Obie interpretacje omawiały, jak dodatkowe mieszkania wpływają na PRE. Jeśli dwa mieszkania są samodzielnymi jednostkami, z własnym wejściem, kuchnią i łazienką oraz mogą być normalnie zamieszkiwane oddzielnie (tj. bez dostępu do drugiej jednostki), CRA uznaje je generalnie za odrębne jednostki mieszkaniowe w kontekście PRE. Jeśli jednak można wykazać, że dwie jednostki są wystarczająco zintegrowane (zarówno strukturalnie, jak i użytkowo) i są wykorzystywane wyłącznie przez podatnika i jego rodzinę (tj. dwie jednostki są zintegrowane, by funkcjonować jako jedna rezydencja jednorodzinna), mogą zostać uznane za jedną jednostkę mieszkaniową.

Omawiając program prowincjonalny, CRA zauważyło, że dodatkowe mieszkanie będzie traktowane jako odrębna jednostka mieszkaniowa w kontekście PRE. Nawet jeśli stanowi część tej samej struktury lub działki co główny dom, tylko jedna jednostka może być wyznaczona jako główna rezydencja w danym roku. Ponieważ mieszkanie musi być wynajmowane osobie spoza rodziny, najprawdopodobniej nie będzie ono zamieszkiwane przez właściciela, więc nie będzie kwalifikować się do PRE. Jednak główna rezydencja może wciąż spełniać zwykłe wymagania. W kontekście MHRTC, CRA wskazało, że podatnik, który buduje dodatkową jednostkę samodzielną, kwalifikującą się do MHRTC, będzie generalnie uznawany za posiadającego dwie oddzielne jednostki mieszkaniowe. Jednakże, jeśli druga jednostka jest używana do celów osobistych i podatnik może wykazać, że dwie jednostki są używane razem jako jedna jednostka, może być możliwe traktowanie nieruchomości jako jednej jednostki kwalifikującej się do PRE. Określenie, czy są to dwie samodzielne jednostki mieszkaniowe, zależy od faktów, jak opisano powyżej. Kluczowe czynniki to stopień integracji jednostek oraz to, czy dzielą one tytuły prawne, adresy do korespondencji, drzwi wejściowe i konta mediów.