Pod koniec 2023 roku rząd federalny ogłosił zamiar odmowy odliczenia wydatków związanych z wynajmem krótkoterminowym dla operatorów, którzy nie przestrzegają przepisów (takich jak wynajem nieruchomości przez Airbnb czy VRBO na okresy krótsze niż 90 dni). Przepisy te miałyby obowiązywać dla osób fizycznych, firm oraz trustów, które prowadzą działalność wynajmu krótkoterminowego niezgodnie z wymaganiami. Zasady te mają wejść w życie 1 stycznia 2024 roku.

Wynajem krótkoterminowy będzie uznawany za niezgodny, jeśli w jakimkolwiek momencie:

1. prowincja lub gmina nie pozwala na wynajem krótkoterminowy w danej lokalizacji nieruchomości mieszkalnej; lub
2. działalność wynajmu krótkoterminowego nie spełnia wszystkich wymogów dotyczących rejestracji, licencji i zezwoleń.

Wiele gmin wymaga posiadania licencji lub zezwolenia na prowadzenie działalności wynajmu krótkoterminowego. W przypadku, gdy działalność wynajmu krótkoterminowego jest prowadzona bez takiego pozwolenia, operator będzie podlegał tym przepisom i będzie opodatkowany przychodami z wynajmu brutto bez możliwości odliczenia kosztów od 2024 roku i w kolejnych latach.

Nieruchomość mieszkalna obejmuje dom, mieszkanie, jednostkę w kondominium, domek letniskowy, mobilny dom, przyczepę kempingową, houseboat (łódź mieszkalną) oraz każdą inną nieruchomość, która może być prawnie wykorzystywana do celów mieszkalnych.

Żadne wydatki związane z niezgodnym wynajmem krótkoterminowym nie będą mogły być odliczane. Na przykład, rozważmy wynajem krótkoterminowy, który poniósł wydatki w wysokości 100 000 dolarów, aby uzyskać 20 000 dolarów zysku. W przypadku niezgodności wszystkie wydatki zostaną odrzucone, co spowoduje wykazanie zysku podatkowego w wysokości 120 000 dolarów. Zakładając, że właściciel jest w najwyższym przedziale podatkowym (53,53% w Ontario), zapłaci podatek w wysokości 64 236 dolarów. Ponieważ rzeczywisty zysk wynosił tylko 20 000 dolarów, efektywna stawka podatkowa wyniesie 321% (64 236/20 000). W kwotach absolutnych, osoba ta będzie musiała zapłacić dodatkowo 53 530 dolarów podatku z powodu odrzuconych wydatków.

Jeśli wynajem krótkoterminowy był niezgodny przez część roku, a zgodny przez inną część roku, wydatki poniesione na działalność wynajmu krótkoterminowego będą proporcjonalnie przypisane do okresu tej działalności, aby określić część wydatków, która nie będzie mogła być odliczona.

Na przykład, załóżmy, że nieruchomość była wykorzystywana do wynajmu długoterminowego od 1 stycznia do 30 czerwca, a następnie została przekształcona na wynajem krótkoterminowy 1 lipca. Jednak właściciel uzyskał wymaganą licencję dopiero 1 września (62 dni niezgodności). Wydatki związane z wynajmem krótkoterminowym od 1 lipca do 31 grudnia (okres wynajmu krótkoterminowego, 184 dni) będą miały 62/184 części wydatków, które nie będą mogły być odliczone. Wydatki związane z okresem wynajmu długoterminowego nie będą częścią obliczeń dotyczących wydatków nieodliczalnych.

Zasada przejściowa

Dla roku podatkowego 2024, jeśli podatnik będzie zgodny z wszystkimi odpowiednimi wymaganiami rejestracyjnymi, licencyjnymi i pozwoleniami na dzień 31 grudnia 2024 roku, uznaje się, że jest zgodny przez cały rok 2024 i będzie mógł odliczyć wszystkie odpowiednie wydatki za ten rok.

Wynajem krótkoterminowy: Sprzedaż nieruchomości – zagadnienia GST/HST

Z powodu propozycji odmowy odliczenia wydatków związanych z niezgodnymi wynajmami krótkoterminowymi, niektórzy właściciele mogą rozważać sprzedaż swojej nieruchomości wynajmowanej na krótki okres. Chociaż powszechnie uważa się, że zyski ze sprzedaży nieruchomości wynajmowanej krótkoterminowo są zazwyczaj opodatkowane, implikacje GST/HST związane z taką sprzedażą mogą być zaskoczeniem.

Sprawa przed Sądem Podatkowym Kanady z dnia 15 marca 2024 roku rozważała, czy sprzedaż przez korporację jednostki kondominium używanej do wynajmu krótkoterminowego podlegała GST/HST. Kondominium zostało nabyte w 2008 roku i było wykorzystywane do wynajmu długoterminowego. W 2017 roku nieruchomość została wykorzystana wyłącznie do wynajmu krótkoterminowego (wszystkie wynajmy na okresy poniżej 60 dni). Korporacja sprzedała nieruchomość w 2018 roku arm’s length nabywcy; żadna kwota GST/HST nie została pobrana ani przekazana przy sprzedaży. Podatnik był zarejestrowany do GST/HST.

Podatnikowi naliczono kwotę 77 079 dolarów GST/HST, która miała zostać pobrana przy sprzedaży nieruchomości, ponieważ CRA uznało, że była to dostawa opodatkowana.

Podatnik przegrywa

Aby sprzedaż kondominium nie podlegała GST/HST (czyli była dostawą zwolnioną), muszą być spełnione trzy warunki:

1. podatnik nie był postrzegany jako deweloper;
2. podatnik nie odliczył podatku od ostatniego zakupu kondominium ani od żadnych ulepszeń w stosunku do kondominium;
3. kondominium było nieruchomością mieszkalną.

Wszyscy zgodzili się, że podatnik nie był deweloperem i nie odliczył podatku od kondominium ani jego ulepszeń.

Sąd zbadał, czy kondominium było nieruchomością mieszkalną. Stwierdzono, że jeżeli spełnione byłyby wszystkie poniższe warunki, nie byłoby to nieruchomością mieszkalną:

1. kondominium było częścią budynku, który był hotelem, motelem, pensjonatem, domem gościnnym, hostelem lub innym podobnym obiektem;
2. kondominium nie było własnością osoby, która używała nieruchomości głównie jako miejsce zamieszkania dla siebie lub osoby z nią powiązanej;
3. wszystkie lub prawie wszystkie umowy najmu, licencje lub podobne umowy dotyczące kondominium były świadczone (lub spodziewane, że będą świadczone) na okresy krótsze niż 60 dni.

Sąd stwierdził, że punkt (1) był spełniony, ponieważ umeblowane kondominium z mediami w cenie wynajmu krótkoterminowego przypominało takie obiekty. Ponadto, ani sprzedający, ani nabywca nie byli osobami fizycznymi, co oznacza, że punkt (2) był spełniony.

Jeśli chodzi o punkt (3), CRA argumentowała, że test dotyczący „wszystkich lub prawie wszystkich” umów powinien być oceniany w momencie sprzedaży, a nie przez cały okres własności, jak twierdził podatnik. Sąd uznał, że w momencie sprzedaży wszystkie lub prawie wszystkie umowy wynajmu były na okres krótszy niż 60 dni. Sąd dodał, że nawet gdyby przyjął argumenty podatnika, odpowiedni okres własności obejmowałby czas od zmiany przeznaczenia (wynajem długoterminowy na wynajem krótkoterminowy) do sprzedaży, co prowadziłoby do tego samego wyniku.

W związku z tym, ponieważ spełniono wszystkie trzy warunki, kondominium nie było nieruchomością mieszkalną, a sprzedaż podlegała GST/HST, ponieważ nie stanowiła zwolnionej dostawy.

Sąd stwierdził również, że podatnik nabył nieruchomość w 2008 roku, aby świadczyć zwolnioną dostawę wynajmu długoterminowego, a zatem nie zapłacił GST/HST przy nabyciu kondominium. Sąd uznał następnie, że podatnik de facto nabył kondominium, kiedy zaczął wykorzystywać je w działalności komercyjnej (wynajem krótkoterminowy) w 2017 roku. Ponieważ podatnik nie zapłacił GST/HST przy nabyciu w 2008 roku, nie mógł ubiegać się o odliczenie podatku naliczonego w związku z de facto nabyciem w 2017 roku.