CRA (Kanadyjska Agencja Podatkowa) stosuje kombinację narzędzi oceny ryzyka, analiz, wskazówek i danych od osób trzecich, aby wykrywać niezgodności podatkowe w sektorze nieruchomości.

Agencja zidentyfikowała dziesięć obszarów, w których dostrzegają wysokie ryzyko niezgodności:

1. Dochody zgłoszone nie odpowiadają stylowi życia (np. nabywanie drogich aktywów, takich jak nieruchomości, bez widocznego źródła dochodu, które by je wspierało).
2. Flipping nieruchomości (kupowanie i sprzedawanie nieruchomości w krótkim czasie w celu uzyskania zysku; CRA zidentyfikowało trzy główne kategorie flipperów: profesjonalni wykonawcy lub renowatorzy, spekulanci lub inwestorzy średniego szczebla oraz indywidualni renowatorzy).
3. Niezgłoszone zyski kapitałowe ze sprzedaży nieruchomości.
4. Niezgłoszone zyski kapitałowe ze sprzedaży nieruchomości przez nierezydentów oraz brak odpowiednich potrąceń przy zakupie nieruchomości od nierezydentów.
5. Niezgłoszone dochody z innych krajów przez rezydentów Kanady.
6. Niezgłoszony GST/HST przy sprzedaży nowego lub znacznie odnowionego domu.
7. Niewłaściwie zgłoszone zwroty GST/HST (np. gdy podatnik ubiega się o zwrot dla nowych domów lub mieszkań, ale rzeczywiście planuje sprzedaż nieruchomości w celu osiągnięcia zysku).
8. Niezgłoszenie się jako deweloper.
9. Niewłaściwe zgłoszenie lub niezgłoszenie ulgi na główny dom na deklaracji podatkowej osoby fizycznej.
10. Status osoby jako pośrednika nieruchomości (ponieważ główne źródło dochodów pośrednika pochodzi z transakcji nieruchomości, CRA uznaje tę grupę za wyższe ryzyko).

W 2015 roku CRA zwiększyła swoją uwagę na nieruchomości i ich niezgodności podatkowe w dużych miastach, takich jak obszar metropolitalny Toronto oraz Dolny Mainland Kolumbii Brytyjskiej (obszar metropolitalny Vancouver). Od 2015 roku do wiosny 2023 roku CRA zgłosiła dodatkowe podatki i kary w wysokości 2,7 miliarda dolarów, które pochodziły z około 75 000 audytów. Chociaż Kolumbia Brytyjska ma około jedną trzecią ludności Ontario, CRA zidentyfikowała mniej więcej tę samą kwotę niezgodności podatkowych przez ostatnie osiem lat (1,4 miliarda dolarów w BC i 1,3 miliarda dolarów w ON). Nieprawidłowości w Kolumbii Brytyjskiej są głównie związane z podatkiem dochodowym, podczas gdy w Ontario dotyczy to głównie niezapłaconego GST/HST przy sprzedaży nowych domów lub niewłaściwie zgłoszonych zwrotów tych podatków. W ostatnim okresie, w roku podatkowym 2022–2023, CRA zidentyfikowała dodatkowe 426 milionów dolarów podatku i kar w sektorze nieruchomości w Ontario i Kolumbii Brytyjskiej.

Działania: Upewnij się, że wszystkie dochody z nieruchomości i transakcje sprzedaży są prawidłowo zgłoszone, a dokumenty wspierające przechowywane. Bądź przygotowany na dodatkową kontrolę i audyt przez CRA.

Kryptowaluty: Przeglądy i Audyty

W niedawnej komunikacji od CRA poinformowano, że prowadzą około 400 bieżących audytów lub przeglądów związanych z krypto-aktywami, w tym 125 listów „zamiar audytu” wysłanych do podatników, którzy według CRA nie zgłosili dochodów uzyskanych z handlu kryptowalutami na platformie Coinsquare. W 2021 roku CRA zażądała od Coinsquare, za pomocą tzw. wymogu informacji od nieokreślonych osób (UPR), udzielenia informacji na temat 16 500 najlepszych użytkowników tej platformy z lat 2014–2020. W listach wysłanych do podatników, dała im 45 dni na dobrowolne skontaktowanie się z CRA w celu zgłoszenia brakujących dochodów związanych z kryptowalutami, obiecując, że w takim przypadku CRA odstąpi od nałożenia kar i odsetek. CRA zaznaczyła, że brak odpowiedzi może prowadzić do pełnego audytu podatnika.

Chociaż CRA w ubiegłym roku ponownie oszacowała 54 miliony dolarów niezadeklarowanego dochodu, dyrektor generalny w CRA zauważył, że aktywność CRA szybko się rozwija, a CRA dostosuje swoje środki nadzoru w miarę jak ryzyko niezgodności się zmienia.

Dodatkowo, CRA przeprowadziła sondaż w 2023 roku, który wykazał, że jedna trzecia respondentów nie miała „pewności” co do swoich obowiązków podatkowych związanych z krypto-aktywami. W teście wiedzy dotyczącym zasad podatkowych związanych z kryptowalutami, użytkownicy kryptowalut osiągnęli wynik nieco ponad 50%.

CRA poinformowała, że rozważa wystawienie kolejnych zaleceń dla innych giełd, aż do momentu, gdy rząd wdroży proponowaną w Budżecie 2024 ramę raportowania krypto-aktywów. Propozycje te wymagają od dostawców krypto-aktywów składania corocznych raportów zawierających informacje o klientach i transakcjach do CRA, począwszy od 2026 roku.

Działania: Upewnij się, że transakcje związane z krypto-aktywami są prawidłowo zgłoszone. Zachowuj dokumentację na bieżąco.